房产评估师知识点汇总

简述信息一览：

• 1、房地产估价师之收益法公式记忆方法
• 2、房屋评估方法和标准
• 3、2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:分解法
• 4、房地产评估师的考试内容

房地产估价师之收益法公式记忆方法

收益法公式： V=a/r （1 - 1/（1+r）^n）或者V=a/r （1 -（1+r）^-n）V：房地产价格 a：房地产年净收益 r：折现率 n：剩余收益年期 其中折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。收益法，也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。

房产中的收益法公式：V=（a/r）*[1-1/（1+r）n]V，房地产价格a：房地产年纯收益r：折现率n：剩余收益年期注意：（1+r）n是（1+r）的n次方，不是（1+r）乘n。其中V：房地产价格。a：房地产年净收益。r：折现率。n：剩余收益年期。

B、收益法：预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

在资产未来预期收益具有特定时期的情况下，通地预测有限期限内各期的收益额，以适当的折现率进行折现，各年预期收益折现值之和，即为评估值V，基本公式是：V=a/r（1-（1+r）^-n）式中：——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，还包括期末资产剩余净额；n——收益年期；r——折现率。

城市化进程阶段，租赁市场供给与需求的情况；折现率应该如何选取，一般可以通过存在租赁和销售的类似房产提取（市场提取法）、复合投资收益率等方法，跟当前的贷款利率、国债利率等有关，一般认为在折现率在6%-8%左右。

没有具体公式市场比较法在实际应用中的一点体会市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。

房屋评估方法和标准

一般***用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估，修正价格的因素包括：房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，小区外的配套较好的，房价会有正面分，再或者未来可能有大型商场或者地铁建立也对房价的增值有利的。房屋朝向。

房屋评估方法和标准 房子评估标准具体如下：是指***、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格。补地价。补地价是指在更改***原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给***的一笔地价。

比较法评估（市场法）： 这是常见的评估方法之一，通过比较目标房屋与类似房屋的销售价格来确定价值。评估师会寻找近期售出的类似房屋，考虑它们的差异，并以此为基础制定估值。成本法评估： 评估师会考虑重建或替换成本，以确定房屋的价值。这包括建筑成本、土地价值和折旧等因素。

房屋评估的主要方法和标准主要包括市场比较法、成本法、收益法和清算价值法等。这些方法的选择和应用取决于评估的目的、房屋的类型、市场环境以及可获得的数据等因素。市场比较法是最常用的一种方法，它基于相似房屋在市场上的交易价格来评估目标房屋的价值。

以下是旧房屋的简单评估方法：建筑物外观：首先要考虑建筑物的外观，包括房顶、外墙和门窗等。看看外墙是否有裂缝、是否需要重新涂漆等。此外，也要注意门窗是否运作正常、是否需要更换。室内装修：进入室内后，要注意房间的装修状况。是否需要更新墙纸、地板和橱柜等。

2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:分解法

分解法（breakdown method）是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。

一）土地权益状况描述 对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。

在房地产估价中一般将建筑物作广义理解，对建筑物的定义是：人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。

因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，会影响周围和社会公众的利益。 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。进行房地产估价，应充分调查了解房地产利用所受的各种限制及其内容和程度，只有这样才能评估出正确的价值。

地产行业周期估值方法：PE和PB、NAV是地产行业最常用的三种估值方法，从原理上来说公司市值衡量的是企业整体的价值，也就是企业净资产的市场价格。三者比较来讲，PB是最直接的衡量方法，直接评估净资产价值，是利用资产处置的逻辑来进行评估。

房地产评估师的考试内容

1、主要考试内容包括房地产和房地产估价、房地产价格、房地产估价原则、房地产市场法、房地产成本法等。《房地产估价案例与分析》主要内容是一些案例分析，包括成本法估价案例分析、收益法估价案例分析、特殊目的房地产估价案例分析等。

2、房地产估价基础知识与能力测试科目 该科目主要测试考生对房地产估价领域的基础知识和能力掌握情况，包括：房地产市场和政策法规、房地产估价基本理论和方法、房地产市场分析和预测等方面的内容。考试形式为笔试，题型主要为选择题和简答题，满分为100分。

3、笔试，首先需要进行一场笔试，内容包含评估基础知识、评估实务和评估法律法规等方面的考试。笔试总分为300分，需达到180分及以上才能进入面试环节。面试，通过笔试的申请人需要参加面试环节，面试主要考察申请人的专业素养、沟通能力和实际操作技能。面试总分为100分，需达到60分及以上才能通过考试。

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