房产估价师知识点总结归纳

本篇文章给大家分享房产估价师知识点总结归纳，以及房产估价师知识点总结归纳图对应的知识点，希望对各位有所帮助。

简述信息一览：

• 1、房地产估价师考试:市场法估价实务中必须关注的若干方面(四)
• 2、2018年房地产估价师《案例分析》知识点:房地产估价报告写作
• 3、2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:折现率
• 4、2018年房地产估价师《理论与方法》知识点:报酬资本化法
• 5、2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:分解法
• 6、2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:明确估价对象

房地产估价师考试:市场法估价实务中必须关注的若干方面(四)

1、其一要从正确选择价值型别的角度，而关注资产评估目的等相关条件对所选择价值型别的影响和约束；其二要从价值型别的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，而关注价值型别的正确选择。 从第一个层面上看，资产评估中的价值型别是资产评估结果的属性及其表现形式。

2、经济和法规科目注重理解，管理科目注重记忆，实务科目则是理解和记忆并重。所以复习的时候，建议先复习记忆强度较小、不易遗忘的经济和法规，而后是管理和实务。这样安排，临考前忘记的几率就比较小了。

3、研究中小企业破产兼并的财务问题，了解作为目标企业的中小企业真实财务状况及财务缺陷，在对财务报告和财务问题分析的基础上，提出此类企业的估价方法、会计处理方法以及建立兼并此类企业后进行整合工作的参考资料。 研究现状我国随着资本市场的建立，企业的破产兼并活动越来越多，成了国民经济发展中经常发生的现象。

2018年房地产估价师《案例分析》知识点:房地产估价报告写作

1、房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期及估价报告编号。估价报告名称 估价报告名称一般为“房地产估价报告”。房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”、 “城市房屋***估价报告”。

2、房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所***用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所***用的成本也与委托人提供的成本数据不同。 请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

3、具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相似的，所以，可通过同等风险投资的报酬率来求取估价对象的报酬率。

4、年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理 假设开发法（剩余法、预期开发法、开发法）的含义 含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:折现率

折现率是在***用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。

一般***用以下方法：累加法：折现率＝无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 市场提取法：是利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比房地产项目的价格、收益资料，运用报酬资本化法公式，反求出报酬率，从而确定折现率。

定义与概念：折现率是一种财务工具，用于计算未来的现金流或收益的当前价值。它反映了投资者在考虑时间价值因素时，对未来与现在现金流的风险和机会成本的评估。简而言之，折现率是将未来的收益或支付金额转换为现在的等效价值的比率。在投资决策、金融分析以及经济学中，折现率都是一个非常重要的概念。

年折现率10%，月折现率10%/12；折现期限：10个月；折现公式：（a/r）*[1-1/（1+r）^n]；代入公式：（2500/10%/12）*[1-1/（1+10%/12）^10]。

2018年房地产估价师《理论与方法》知识点:报酬资本化法

无风险报酬率一般是选取国债利率或银行存款利率。无风险报酬率和具有风险性房地产的报酬率，一般是名义报酬率，即已经包含了通货膨胀的影响。市场提取法，市场提取法是搜集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。

报酬资本化法是一种现金流量折现法即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各年的净收益，利用合适的报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。

不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率，而通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率。但由于报酬资本化法需要预测未来各期的净收益，从而较多地依赖于估价师的主观判断，并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况。

2011房地产估价师《理论与方法》知识讲解:分解法

1、分解法（breakdown method）是先把建筑物折旧分成它的各个组成部分，然后分别测算出各个组成部分，再把测算出的各个组成部分相加来求取建筑物折旧的方法。

2、房地产价格指数是指房地产在不同时期价格的涨落程度，不是任何类型的房地产价格指数都可以***用的，***用的价格指数必须是待估房地产类似的房地产价格指数。

3、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。

4、一）特尔菲测定法：在基准地价评估过程中确定修正系数时，常***用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。

5、主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调查后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

2010房地产估价师《理论与方法》考点总结:明确估价对象

估价对象应是由委托人指定，但又不是完全由其决定的，因为如上所述，有些房地产不应作为某些估价目的的估价对象。

可将这种估价前提简称为“自己开发前提”；②估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”；③估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提”。

估价对象为一宗正在建设中的房地产，并将通过出租经营的方式产生收益，而要求评估的是包含在整个房地产中的有一定使用年期的土地使用权价格，进而推算由此可以得到的贷款额度。有收益的房地产估价适合***用收益还原法，而在建设中的土地价格也适合***用剩余法。

对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，分别说明各部分的状况。（一）土地权益状况描述 对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房。D．假设开发通常是一次性的价格剩余 答案：C 4．对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合***用假设开发法估价。

成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

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